Office notarial de Saint-jean-Cap-Ferrat - FRANCE

Ce nouveau Client Memorandum revient sur les conditions dans lesquelles on peut renouveler les sûretés réelles hypothécaires dès lors que la banque a accepté de proroger le crédit immobilier. Pour ce faire, le notaire doit-il recevoir un nouvel acte authentique ?

En synthèse, la solution du renouvellement de l’inscription par simple dépôt d’un bordereau au service de publicité foncière (sans nouvel acte authentique), en vue de changer le nom du titulaire de la créance ou renouveler pour le futur les inscriptions hypothécaires existantes, peut constituer une solution intéressante et économique.

Dans tous les cas, cette technique du renouvellement des inscriptions permet aux parties d’éviter d’avoir à instruire le notaire en vue de recevoir un nouvel acte authentique dit de « prorogation ».

En conclusion des développements qui suivent, on retiendra en substance :

1. Le renouvellement des inscriptions relatives à un prêt arrivant à échéance ne suppose pas la prorogation du crédit par acte authentique, sous réserve que l’opération n’aggrave pas la situation du constituant par une augmentation de la créance principale, du taux d’intérêt ou de l’assiette de la sûreté ;
   
   
2. En effet, en l’absence de novation, le créancier conserve le titre exécutoire attaché au prêt authentique initial et les sûretés qui garantissent la créance : seul est en cause le renouvellement de l’inscription hypothécaire, qui conditionne exclusivement l’opposabilité aux tiers du maintien du rang initial ;
   
   
3. Un tel renouvellement des inscriptions sans prorogation préalable du crédit est d’autant plus opportun que le renouvellement de l’inscription, lorsqu’il survient postérieurement à l’échéance du prêt, fait bénéficier le créancier d’une inscription plus longue dans le temps ;
   
   
4. Il est enfin possible de procéder dans un même acte authentique à la prorogation d’un crédit préexistant et à la constitution d’un nouveau prêt garanti par de nouvelles hypothèques, dès lors que cela ne contrevint nullement au principe de spécialité de l’hypothèque et de l’inscription.

DEVELOPPEMENTS

Nous évoquerons ci-après les conditions dans lesquelles le prêteur peut évincer la modalité d’un nouvel acte authentique dans le cas de la prorogation d’un prêt existant, pour proposer la solution alternative du « renouvellement des inscriptions », notamment dans l’hypothèse d’un prêt in fine¹.

Propos liminaire concernant la réforme du droit des sûretés de 2022.

A titre liminaire, il faut se demander s’il convient de faire application des dispositions nouvelles issues de l’ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Doit-on se placer, s’agissant du renouvellement des inscriptions, sous l’empire des dispositions anciennes ou des règles nouvelles ?

Pour répondre à cette interrogation, il convient de se référer à l’article 37 de l’ordonnance, qui dispose, en son I, que « les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2022 ».

L’article 37 II précise que « les cautionnements conclus avant la date prévue au 1^er alinéa du I demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ».
On le voit, les rédacteurs de l’ordonnance ont expressément souhaité exclure toute application immédiate de la réforme aux contrats de cautionnement en cours.
Dès lors que seul le cautionnement est visé, il y a lieu de considérer que les effets légaux des sûretés réelles constituées avant le 1er janvier 2022, sont soumises, à compter de cette date, aux dispositions issues de l’ordonnance (v. pour une application immédiate d’une loi aux effets légaux d’un contrat en cours : Cass. 3e civ. 17 nov. 2016, n° 15-24.552).
Et l’on peut raisonnablement penser que la question du renouvellement d’une hypothèque n’est pas un mécanisme conventionnel : il s’agit d’une exigence requise par la loi pour pourvoi au maintien de l’efficacité de la sûreté.
La procédure est donc soumise au droit nouveau, en vigueur à compter du 1er janvier 2022.

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1 Ce prêt serait initialement gouverné par le droit commun (il s’agit alors d’un prêt « professionnel ») ou alternativement il s’agit d’un crédit immobilier gouverné par la Directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (les crédits dits « particuliers »).