Office notarial de Saint-jean-Cap-Ferrat - FRANCE

L’essentiel de ce qu’il faut retenir au regard de la réforme des sûretés réelles - Sans prétendre être exhaustif, la réforme du droit des sûretés¹ apporte de nombreuses modifications au droit des sûretés réelles et notamment :

• La transformation des privilèges spéciaux immobiliers en hypothèques spéciales légales (I),
• La question du mandat d’hypothéquer (II),
• La consécration de l’hypothèque de biens à venir (III),
• La question des accessoires dans le cadre d’une subrogation (IV),
• La consécration de la cession de créance de droit commun à titre de garantie (V),
• La consécration du gage-espèce (VI),
• La clarification du nantissement de créance (VII) et
• La simplification du régime nantissement de parts sociales (assorti d’un pacte commissoire) (VIII). 

I - La transformation des privilèges spéciaux immobiliers en hypothèques spéciales légales

Un des éléments marquants de la réforme du droit des sûretés est la transformation des privilèges spéciaux immobiliers en hypothèques légales spéciales.

Ces privilèges spéciaux immobiliers avaient la particularité de prendre rang, rétroactivement, au jour de la conclusion de l’acte ayant donné naissance à la créance garantie, pourvu qu’ils aient été inscrits dans les deux mois de la passation de l’acte en question.

Cette rétroactivité était critiquée au motif qu’elle créait une insécurité juridique. En effet, des créanciers inscrits avant le créancier titulaire d’un privilège spécial immobilier, pouvaient, au moins en théorie, être primés par ce dernier, compte tenu de la rétroactivité de l’inscription du privilège.

En devenant des hypothèques légales, les anciens privilèges spéciaux immobiliers ont donc perdu l’avantage de la rétroactivité : les hypothèques légales prendront rang au jour de leur inscription (C. civ., art. 2418) et elles devront donc être inscrites rapidement afin d’éviter des inscriptions d’hypothèques intercalaires.

En particulier, le privilège du prêteur de deniers (PPD) est donc devenu, à l’occasion de la réforme, l’hypothèque légale du prêteur de deniers (HPD).

Si ce n’est l’absence de rétroactivité de son inscription, l’HDP ressemble à s’y méprendre à l’ancien PPD aussi bien :

• au niveau de sa constitution (C. civ., art. 2402, 2°) : nécessité d’un acte de prêt authentique avec une promesse d’emploi et d’une quittance dans l’acte de vente mentionnant l’origine des fonds ;
• que de son coût, l’inscription d’une hypothèque légale étant exonérée de taxe de publicité foncière (CGI, art. 663 et s.)

Sur la question de la forme du mandat de passer un acte donnant lieu à une HPD, v. infra. II.

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1 - Au titre des dispositions transitoires, l’article 37 de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, précise que la réforme sera applicable, pour les dispositions dont on traite dans cette note, à compter du 1er janvier 2022.

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