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Office notarial de Saint-jean-Cap-Ferrat

Alain-Xavier BRIATTE, Notaire Associé

Actualités

février 2021

Tableau d'aide à la décision en matière de documentation du crédit immobilier

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Ce tableau est destiné à aider la banque à déterminer si le prêt immobilier qu’elle consent est soumis aux règles protectrices édictées par le Code de la consommation aux articles L. 313-1 et suivants dudit Code.

En cas de doute sur l’applicabilité de plein droit des dispositions du Code de la consommation au prêt immobilier, l’attitude prudente consiste à soumettre volontairement ledit prêt à ces dispositions. Le prêteur ne pourra jamais se voir reprocher d’avoir offert à l’emprunteur une protection à laquelle il n’avait, a priori, pas droit.

NB : La soumission volontaire aux règles du Code de la consommation est nécessairement globale. La jurisprudence considère en effet que les parties ne peuvent pas décider d’exclure telle ou telle règle du régime légal1.

Liminaire de droit international privé : la loi applicable au contrat de crédit immobilier

Cette note est destinée à aider la banque à déterminer la loi applicable au contrat de crédit immobilier qu’elle octroie, lorsqu’existe élément d’extranéité. C’est le cas lorsque la banque octroie un crédit à un emprunteur résidant dans un autre pays que le sien. L’exemple, sur lequel on raisonnera, est celui d’un résident français obtenant un prêt immobilier d’une banque d’un autre pays membre de l’Union européenne.

Avertissement : les principes de solution font parfois l’objet de controverses en doctrine et la jurisprudence n’a eu encore l’occasion de clarifier toutes les incertitudes liées à aux interprétations possibles des textes.

  • La loi d’autonomie, c’est-à-dire la loi choisie par les parties, régit en principe le contrat de crédit immobilier, conformément à l’article 3§1 du Règlement Rome I. Si le contrat ne précise pas la loi applicable, la doctrine s’accorde à dire que c’est la loi de la résidence habituelle du prêteur, c’est-à-dire le lieu où la personne morale a établi son administration centrale, qui régira le contrat, soit au titre de l’article 4§1, b (contrat de service), soit au titre de l’article 4§2 (résidence du débiteur de la prestation caractéristique).

Mais ce principe de solution doit être articulé avec deux exceptions, qui peuvent potentiellement entraîner l’application de tout ou partie des règles prévues par le Code de la consommation français en matière de crédit immobilier. 

  • D’abord, l’article 6 du Règlement Rome I prévoit que les « contrats de consommation » sont régis par la loi du pays dans lequel le consommateur à sa résidence habituelle. Toutefois, plusieurs conditions doivent être remplies :
  • Le consommateur doit être une personne physique qui agit pour un usage pouvant être considéré comme étranger à son activité professionnelle.

NB : Une SCI française, qui pourrait par hypothèse bénéficier des règles du crédit à la consommation français (V. infra), ne pourra pas invoquer l’article 6 du Règlement Rome I, pour échapper à l’application de la loi désignée par la clause de loi applicable ou par le rattachement objectif. En effet, si cette SCI peut parfois bénéficier en France, par extension légale du régime applicable au consommateur, des règles relatives au crédit immobilier, elle ne le peut pas dans l’ordre européen qui considère que seules les personnes physique sont des « consommateurs ».

Reste toutefois, la question de la possibilité, pour ces SCI, de bénéficier de tout ou partie de ces règles au titre des lois de police (V. infra.)

  • Le professionnel doit soit exercer son activité professionnelle dans le pays dans lequel le consommateur a sa résidence habituelle, ou par tout moyen, diriger cette activité vers ce pays ou vers plusieurs pays, dont celui-ci.
  • La première branche de l’alternative ne pose pas de problème, c’est celle qui concerne l’existence d’une filiale ou d’une succursale dans le pays de résidence du consommateur.
  • La seconde est plus complexe. À partir de quand une entreprise dirige-t-elle son activité vers un pays tiers ? 

L’exposé des motifs du Règlement Rome I, dans son considérant 24, est assez stricte à ce propos. Il fait référence à une déclaration conjointe du Conseil et de la Commission à propos de l’article 15 du Règlement Bruxelles I qui utilise ce même critère. Il précise ainsi qu’il ne suffit pas qu’un site internet soit accessible aux pays tiers ; il faut qu’il invite à la conclusion de contrats et qu’un tel contrat soit conclu à distance.

NB : Si le contrat est conclu à distance, sans que le consommateur ait donc à se déplacer, l’article 6 sera applicable. L’idée est que le consommateur doit être passif et doit pouvoir croire à la protection que lui accorde la loi de sa résidence habituelle, ce qui est le cas lorsqu’il conclut le contrat à distance, sans se déplacer de chez lui.

A contrario, ce n’est pas le cas s’il fait l’effort d’aller à l’étranger pour conclure le contrat de crédit.

La CJUE a précisé, dans une décision du 7 décembre 20102 relative à l’article 15 précité, un certain nombre d’indices qui permettent de savoir si un site internet « dirige » l’activité d’un professionnel vers les pays tiers :

« Les éléments suivants, dont la liste n'est pas exhaustive, sont susceptibles de constituer des indices permettant de considérer que l'activité du commerçant est dirigée vers l'État membre du domicile du consommateur, à savoir la nature internationale de l'activité, la mention d'itinéraires à partir d'autres États membres pour se rendre au lieu où le commerçant est établi, l'utilisation d'une langue ou d'une monnaie autres que la langue ou la monnaie habituellement utilisées dans l'État membre dans lequel est établi le commerçant avec la possibilité de réserver et de confirmer la réservation dans cette autre langue, la mention de coordonnées téléphoniques avec l'indication d'un préfixe international, l'engagement de dépenses dans un service de référencement sur Internet afin de faciliter aux consommateurs domiciliés dans d'autres États membres l'accès au site du commerçant ou à celui de son intermédiaire, l'utilisation d'un nom de domaine de premier niveau autre que celui de l'État membre où le commerçant est établi et la mention d'une clientèle internationale composée de clients domiciliés dans différents États membres. Il appartient au juge national de vérifier l'existence de tels indices. En revanche, la simple accessibilité du site Internet du commerçant ou de celui de l'intermédiaire dans l'État membre sur le territoire duquel le consommateur est domicilié est insuffisante. Il en va de même de la mention d'une adresse électronique ainsi que d'autres coordonnées ou de l'emploi d'une langue ou d'une monnaie qui sont la langue et/ou la monnaie habituellement utilisées dans l'État membre dans lequel le commerçant est établi ».

(...)

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1 - Cass. civ. 1re, 3 nov. 2016, n° 15-23405.

2 - C-585/08. 

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